除了买地的成本外，开发商的成本分成两部分,一部分是硬成本,包括水泥,钢材,水管等,另一部分是软成本,软成本包括律师费,管理成本,评估,环境测评等费用,这个费用的弹性比较大,有的项目从立项到开工的时间很短,可能费用就低一些,有的项目比如说TRIDEL在MARKHAM 的CIRCA,从开始立项到开工,花了8年,这样软成本就高了.一般来说,软成本是硬成本的30%-60%.下面这张表是硬成本的分类及其比例.
|
开发商硬成本的费用分类
|
占硬成本的百分比% |
|
土地平整
|
3-6%
|
|
水泥
|
20-27%
|
|
砖瓦
|
1-2%
|
|
钢筋
|
1-2% |
|
木工
|
5-7% |
|
保温保湿
|
5-7% |
|
门窗
|
6-10% |
|
装修
|
8-10% |
|
电器
|
3-4% |
|
电梯
|
2-3% |
|
机械系统
|
13-18% |
|
电子系统
|
7-9% |
|
其他
|
9-13% |
一个大楼从VIP预售到建成入伙一般需要3到5年,有的楼盘会因为各种原因,时间可能长达6-7年,在这期间,建筑材料的成本可能大幅度上升,这样对开发商来说,就是一个很大的风险,因为开发商一般不会租一个仓库来放那么多的水泥,钢筋等建筑材料.为了降低风险,一般开发商采用期权对冲(HEDGING STRATEGIES)的方法来锁定未来几年主要建筑材料比说水泥等产品的价格.
大多地区的CONDO开发商的硬成本差别很大,根据质量和楼层数的不同,用的材料越好，工艺越精，当然质量越好，成本也越高，楼层数越多，大楼也就越高，地基也就需要挖的更深，基础要建的更牢，而且大楼里需要更多的电梯，因而成本更高。硬成本还跟这个LOT的地点的地形，地势，土壤情况，是空地还是需要拆掉旧楼，大楼的设计形状等等诸多因数有关。开发商的硬成本从一般的低楼层的大楼的180/尺到非常高档的高楼比如说四季酒店的400-450/尺.
开发商的软成本包含建筑设计费,政府登记费,保险费,律师费,经纪费,咨询费,管理成本,银行贷款利息和银行杂费,市场营销费用,各种LEVIES 和DEVELOPMENT CHARGES,评估费用,土地和环境测评,土地测量费,各种PERMITS费用,地税等.
作者简介:林廷兴MICHAEL LIN, 10年楼花投资经验,从2002年投资CONCORD CITYPLACE MATRIX开始,自己投资和帮客户投资的楼花的数目不下150个,多年关注和研究多伦多楼花市场,多年楼花投资实战经验,为自己和客户取得比较满意的投资回报.是多家大开发商的VIP经纪,本文为作者原创,如要转载此文,请注明作者和出处.
